ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ СССР ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
И ИНВЕСТИЦИЯМ
ПИСЬМО
от 21 ноября 1991 г. N 3-Д
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ
В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА НА РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Новые экономические условия вызывают
необходимость изменения системы ценообразования строительной продукции.
Требования единого экономического пространства предполагают обеспечение
методического единства в этом вопросе.
На основе анализа
практики формирования в 1991 году договорных цен в строительстве, предложений,
полученных от подрядных организаций и заказчиков, а также с учетом обсуждения
этих вопросов с соответствующими республиканскими органами Госстрой СССР
подготовил и направляет как рекомендации для практического использования
Основные положения по определению сметной стоимости и формированию договорных
цен на строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения.
В связи с этим утрачивает силу письмо
Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. N 22-Д "О договорных ценах в
строительстве".
Заместитель Председателя
Госстроя СССР
В.А.БАЛАКИН
Приложение
к письму Госстроя СССР
от 21 ноября 1991 г. N 3-Д
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ И ФОРМИРОВАНИЮ
ДОГОВОРНЫХ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ В УСЛОВИЯХ
ПЕРЕХОДА НА РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
1. Общие положения
1.1. Настоящие Основные положения
предназначены для обеспечения методологического единства при определении
сметной стоимости строительства и формировании договорных цен на строительную
продукцию в условиях перехода на рыночные отношения предприятиями и
организациями независимо от их форм собственности и ведомственной
принадлежности.
1.2. При установлении состава и
содержания предпроектной или проектно-сметной
документации на строительство рекомендуется использовать положения,
предусмотренные Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и
утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий
и сооружений (СНиП 1.02.01-85), с учетом дополнительных требований,
удовлетворяющих рыночным отношениям.
Составление смет
ресурсном методом, который должен стать приоритетным, осуществляется в
соответствии с отдельной методикой.
1.3. Договорная цена на строительную
продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) устанавливается
инвестором (заказчиком) и подрядчиком при заключении договора подряда на
капитальное строительство, в том числе по результатам проведения конкурсов
(торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную
продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости
материалов, применяемых машин и оборудования, обеспечения прибыли подрядной
организации для расширенного воспроизводства.
Договорная цена на строительную продукцию,
принятая инвестором, ничем не может быть изменена без согласия договаривающихся
сторон. В случае неприемлемости для заказчика предложенной подрядчиком цены он
вправе назвать свою цену, объявить конкурс, выбрать другого подрядчика.
2. Особенности
определения стоимости строительства
в условиях перехода на рыночные отношения
2.1. Для оценки стоимости строительства в
процессе подготовки предложений по договорным ценам на строительную продукцию
рекомендуется составлять:
при разработке предпроектной
или проектно-сметной документации по заказу инвестора - инвесторские сметы
(расчеты), т.е. комплект документов, предназначенных для предварительной оценки
заказчиком стоимости строительства на этапах инвестирования капитальных вложений,
подготовки торгов или для переговоров с подрядчиками;
на этапе подготовки к заключению договора
подряда на капитальное строительство подрядчиком или по его заказу проектной
организацией на основании объявленной (разосланной) инвестором тендерной документации
или материалов, ее заменяющих, - сметы (расчеты) подрядчика, т.е. комплект
документов, предназначенных для обоснования им своего предложения по цене на
строительство (работы, услуги).
2.2. Сметы (расчеты)
инвестора и подрядчика могут составляться как ресурсным методом (т.е. путем
определения стоимости на основе имеющейся нормативной базы и данных о потребных
для строительства ресурсах - материалах, рабочей силе, строительных машинах и
др. - и сложившихся цен на эти ресурсы), так и традиционным методом (т.е. на
основе ведомостей объемов работ и соответствующих расценок, а также на основе
соответствующих аналогов).
2.3. Стоимость строительства в составе
сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
в базисном (постоянном) уровне,
определяемом на основе государственных сметных норм и цен <*>, введенных
в действие с 1 января 1991 г., оптовых цен и тарифов по состоянию на 1 августа
1990 г., а при их отсутствии - с использованием сметных норм и цен 1984 года с
пересчетом путем применения соответствующих индексов;
в текущем или прогнозируемом уровне,
определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или
прогнозируемых по периоду осуществления строительства.
--------------------------------
<*> В соответствии с Основами
законодательства об инвестиционной деятельности в СССР государственные сметные
нормы и цены носят рекомендательный характер.
Базисный уровень сметной стоимости
предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности
предприятий и рабочих подрядных организаций в разные периоды времени,
экономического анализа различных сфер деятельности подрядчика и заказчика,
других аналитических целей, а также используется как база для определения
стоимости в текущих ценах.
Текущий (прогнозируемый) уровень
предназначается непосредственно для формирования договорной цены на
строительную продукцию.
2.4. При определении базисного уровня
сметной стоимости учитываются:
прямые затраты - на основе базисных
(государственных) сметных норм и цен;
накладные расходы - в размерах,
установленных в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1990
г. N 117, от базисного уровня прямых затрат или основной заработной платы;
плановые накопления - в размере 8
процентов от базисной суммы сметных прямых затрат и накладных расходов;
прочие затраты, относящиеся к
деятельности подрядчика, - исходя из сложившегося уровня их у генподрядчика и
соответствующих субподрядчиков или на основе согласованных сторонами расчетов;
резерв средств на непредвиденные работы и
затраты - по действующим нормативам от стоимости строительно-монтажных работ и
прочих затрат.
По стройкам, осуществляемым строительными
кооперативами, акционерными обществами, арендными, малыми и совместными
предприятиями, а также другими негосударственными строительно-монтажными
организациями, накладные расходы и плановые накопления рекомендуется принимать
в размерах, основанных на согласованных сторонами решениях и расчетах.
2.5. Стоимость в текущем (прогнозируемом)
уровне цен может определяться заказчиком на основе базисного уровня с
использованием системы индексов (коэффициентов). Индексы (коэффициенты) могут
получаться в результате анализа данных о стоимости, имеющихся в распоряжении
подрядчиков и заказчиков, статистических наблюдений или устанавливаться
органами, осуществляющими регулирование цен. Эти индексы (коэффициенты)
рекомендуется определять как в целом на стоимость подрядных работ или отдельные
виды работ, так и на стоимость потребляемых ресурсов или статьи затрат
(стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин,
накладные расходы, плановые накопления и др.).
При составлении
инвесторских смет (расчетов) рекомендуется широко использовать укрупненные
показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая прейскуранты
(в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных
аналогичных объектов, приводимой в текущий уровень цен путем применения
индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов, а также индексов цен
на отдельные ресурсы, определяемых на базе статистических данных.
2.6. Сметы (расчеты) подрядчика при
необходимости обоснования договорной цены на строительную продукцию
рекомендуется также составлять в базисном и текущем (прогнозируемом) уровне с
использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах,
содержащихся в документации инвестора. При этом текущий (прогнозируемый)
уровень сметной стоимости определяется исходя из уровня цен, складывающихся для
данной подрядной организации: фактических, планово-расчетных, прогнозных и
других цен.
3. Порядок
формирования договорных цен
на строительную продукцию
3.1. В соответствии с решениями
заказчиков и подрядчиков могут применяться два вида договорных цен на
строительную продукцию:
твердая договорная цена, являющаяся
неизменной на весь период строительства. Такой вид цен рекомендуется для
технически несложных объектов, когда представляется
возможность с необходимой достоверностью определять текущие изменения
цен на потребляемые ресурсы. В составе этих цен могут учитываться средства,
обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, в том числе вызываемого
инфляционными процессами. Размер указанных средств может определяться на основе
применения согласованных сторонами прогнозируемых факторных поправок, индексов,
коэффициентов;
открытая договорная цена, уточняемая в
соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменениями
цен на материалы, используемые в строительстве, условий оплаты труда и
появлении других затрат, не учтенных этой ценой. При этом все изменения
стоимости строительства подтверждаются подрядчиком документально.
Открытая договорная цена может иметь
установленный сторонами предельный фиксированный уровень, не превышая который в
соответствии с договором подряда она уточняется в процессе строительства
согласно обосновывающим документам подрядчика.
По решению сторон на часть объектов
(работ, услуг) в составе стройки могут устанавливаться твердые договорные цены,
а на другую часть - открытые. Договорная цена по такой стройке в целом является
открытой.
3.2. Проекты договорных цен
подготавливаются в зависимости от договоренности подрядчиками с привлечением
при необходимости специализированных субподрядных организаций или заказчиками.
При проведении торгов договорная цена
устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных
подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, - на основе согласования
ее между заказчиком и подрядчиком.
По результатам торгов или совместного
решения оформляется ведомость договорной цены, которая является неотъемлемой
частью договора. Форма и примерные варианты заполнения ведомости приведены в
Приложениях.
3.3. Договорные цены рекомендуется
формировать на стройку в целом с распределением по объектам.
3.4. В договорных ценах на строительную
продукцию учитывается стоимость подрядных работ, включающая в себя
применительно к действующему порядку ее определения стоимость
строительно-монтажных работ, прочие затраты, относящиеся к деятельности
подрядчика, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты.
В состав договорных цен на строительную
продукцию могут также включаться средства на возмещение других затрат и работ,
поручаемых по договору подрядчику, но не относящихся к стоимости подрядных
работ (обеспечение оборудованием, проектные работы и пр.).
3.5. В тех случаях, когда договорные цены
на строительную продукцию формируются на основе базисного уровня стоимости при
отсутствии индексов цен, средства на возмещение затрат подрядчика, не учтенные
базисными (государственными) сметными нормами и ценами, включаются на основе
согласованного решения сторон в состав договорных цен строек в соответствии с
отдельными расчетами.
К таким затратам могут относиться:
удорожание материальных ресурсов,
приобретаемых по договорным и другим ценам, превышающим базисный уровень;
увеличение заработной платы рабочих,
определяемое путем сопоставления уровня тарифных ставок, применяемых в
строительно-монтажной организации, с их уровнем, учтенным в нормативной базе,
используемой при составлении смет (расчетов);
изменение стоимости эксплуатации
строительных машин;
уточнение размера накладных расходов и
плановых накоплений по сравнению с рекомендованными нормативами;
оплата повышенных расходов, вызванных
реализацией решений, принимаемых правительственными и соответствующими
экономическими органами;
возмещение непокрываемой
части стоимости эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства
подрядчика и содержание его объектов социальной сферы;
другие расходы, подлежащие по решению
сторон учету в составе договорных цен на строительную продукцию.
Размер указанных средств
приводится также в сводном сметном расчете стоимости строительства
отдельными строками за итогом базисной стоимости с разноской по соответствующим
графам.
3.6. После установления договорных цен на
строительную продукцию и на получаемое оборудование сводка затрат, сводный
сметный расчет стоимости строительства, сводный расчет стоимости строительства
к ТЭО или ТЭР и др. подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве
документов, определяющих общий размер средств, необходимый для осуществления
данного строительства. При необходимости уточняется и базисная стоимость
строительства, которая должна быть единой для заказчика и подрядчика.
3.7. По договоренности заказчика и
подрядчика строительно-монтажным организациям могут передаваться сверх
согласованной договорной цены также средства на развитие баз строительной
индустрии и сооружение объектов социальной сферы. Эти средства не должны отражаться
в балансовой стоимости строящихся для заказчика зданий и сооружений.
Приложение
Заказчик __________________________________
Генеральный подрядчик __________________
Составлена на основе
__________________________________________________
и является
приложением к договору N ____________ от ___________ 19__ г.
на
строительство ________________________________
ВЕДОМОСТЬ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ
автомобильной дороги
на строительство ____________________
(тыс. руб.)
┌───┬──────────┬──────────────────────┬──────────────────────────────┬───────┐
│ N │
Номера │Наименование
объектов,│ Стоимость, включаемая │Дого- │
│п/п│ смет и
│ работ и затрат │
в договорную цену │ворная │
│ │
расчетов │ ├──────────────────────┬───────┤цена
на│
│ │ │ │ подрядных работ, │других │строи- │
│ │ │ │ в том числе: │затрат │тель- │
│ │ │ ├───────┬──────┬───────┤и
работ│ство
│
│ │ │ │строи- │мон- │прочих │по до- │ │
│ │ │ │тельных│тажных│затрат │говору │ │
│ │ │ │работ │работ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ 1 │
2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│1 │Сводный │Сметная
стоимость │58928,0│464,0 │10424,0│360,0 │70176,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в базисном │ │ │ │ │ │
│ │(данные в │уровне │ │ │ │ │ │
│ │базисном │ │ │ │ │ │ │
│ │уровне) │в том
числе: │ │ │ │ │ │
│ │-"- │подрядных работ │58928,0│464,0 │10424,0│- │69816,0│
│ │-"- │обеспечение │- │- │- │300,0 │300,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │- │10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-"- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │- │- │- │- │- │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│2 │Сводный │Сметная
стоимость │71908,0│614,0 │11624,0│460,0 │84606,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в уровне
│ │ │ │ │ │
│ │(данные в │текущих цен │ │ │ │
│ │
│ │уровне │ │ │ │ │ │ │
│ │текущих │ │ │ │ │ │ │
│ │цен) │в том числе: │ │ │ │ │ │
│ │-"- │подрядных работ │71908,0│614,0 │11624,0│- │84146,0│
│ │ │обеспечение │- │- │- │400,0 │400,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │- │10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-"- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│3 │Расчет
N 1│Средства, связанные с │1438,0 │12,0 │232,0
│100,0 │1782,0 │
│ │(в уровне │риском
подрядчика │ │ │ │ │ │
│ │текущих │(включаются при │ │ │ │ │ │
│ │цен) │установлении твердой │
│ │ │ │ │
│ │ │договорной цены на │ │ │ │ │ │
│ │ │строительную │ │ │ │ │ │
│ │ │продукцию) │ │ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Всего по договорной │73346,0│626,0 │11856,0│560,0 │86848,0│
│ │ │цене на строительство:│ │ │ │ │ │
└───┴──────────┴──────────────────────┴───────┴──────┴───────┴───────┴───────┘
Руководитель
предприятия Руководитель генеральной
подрядной
(организации)
заказчика
строительно-монтажной организации
_____________________________
__________________________________
(подпись
(инициалы, фамилия)) (подпись
(инициалы, фамилия))
Примечания:
1. Числа в настоящем примере условные.
2. Настоящий пример составлен для случая,
когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх базисного уровня
определены в сметной документации с помощью системы индексов. В том случае,
когда сметы (расчеты) подрядчика, положенные в основу договорной цены стройки,
составлены только в уровне текущих цен, раздел I не заполняется.
Заказчик __________________________________
Генеральный подрядчик __________________
Составлена на основе
__________________________________________________
и является
приложением к договору N _________ от ______________ 19__ г.
на
строительство ______________________________________________________
ВЕДОМОСТЬ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ
автомобильной дороги
на строительство _____________________
(тыс. руб.)
┌───┬──────────┬──────────────────────┬──────────────────────────────┬───────┐
│ N │
Номера │Наименование
объектов,│ Стоимость,
включаемая │Дого- │
│п/п│ смет и
│ работ и затрат │
в договорную цену │ворная │
│ │
расчетов │ ├──────────────────────┬───────┤цена
на│
│ │ │ │ подрядных работ, │других │строи- │
│ │ │ │ в том числе: │затрат │тель- │
│ │ │ ├───────┬──────┬───────┤и
работ│ство
│
│ │ │ │строи- │мон- │прочих │по до- │ │
│ │ │ │тельных│тажных│затрат │говору │ │
│ │ │ │работ │работ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ 1 │
2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│1 │Сводный │Сметная
стоимость │58928,0│464,0 │10424,0│360,0 │70176,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в базисном │ │ │ │ │ │
│ │(данные в │уровне │ │ │ │ │ │
│ │базисном │ │ │ │ │ │ │
│ │уровне) │в том
числе: │ │ │ │ │ │
│ │-"- │подрядных работ │58928,0│464,0 │10424,0│- │69816,0│
│ │-"- │обеспечение │- │- │- │300,0 │300,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │- │10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-"- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │- │- │- │- │- │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│2 │Расчеты │Средства на покрытие │
│ │ │ │ │
│ │ │затрат, не учтенных │
│ │ │ │ │
│ │ │базисным уровнем: │ │ │ │ │ │
│ │N
1 │по материальным │8900,0 │100,0 │- │- │9000,0 │
│ │ │ресурсам, приобретае-
│ │ │ │ │ │
│ │ │мым
по договорным и │ │
│ │ │ │
│ │ │другим ценам, │ │ │ │ │ │
│ │ │превышающим базисный │
│ │ │ │ │
│ │ │уровень │ │ │ │ │ │
│ │N
2 │по заработной плате │2050,0 │50,0 │-
│- │2100,0 │
│ │ │рабочих сверх уровня, │ │ │ │ │ │
│ │ │учтенного в │ │ │ │ │ │
│ │ │нормативной базе │ │ │ │ │ │
│ │N
3 │по стоимости эксплуа- │230,0
│- │- │- │230,0 │
│ │ │тации
строительных │ │ │ │ │ │
│ │ │машин сверх уровня, │
│ │ │ │ │
│ │ │учтенного
в норматив- │ │ │ │ │ │
│ │ │ной базе │ │ │ │ │ │
│ │N
4 │по уточнению размера │1000,0 │- │- │- │1000,0 │
│ │ │затрат, относимых на │ │ │ │ │ │
│ │ │накладные расходы │ │ │ │ │ │
│ │N
5 │по уточнению размера │800,0
│- │- │-
│800,0 │
│ │ │плановых накоплений │
│ │ │ │ │
│ │N
6 │по оплате повышенных │- │- │1200,0 │- │1200,0 │
│ │ │расходов, вызванных │
│ │ │ │ │
│ │
│реализацией решений, │
│ │ │ │ │
│ │ │принятых
правительст- │ │ │ │ │ │
│ │ │венными и соответству-│ │ │ │ │ │
│ │ │ющими
экономическими │ │ │ │ │ │
│ │ │органами │ │ │ │ │ │
│ │N
7 - 9 │по другим затратам и │-
│- │- │460,0 │460,0
│
│ │ │работам, поручаемым по│ │
│ │ │ │
│ │ │договору генподрядчику│ │ │ │ │ │
│ │ │(обеспечение │ │ │ │ │ │
│ │ │оборудованием, пуско- │ │ │ │ │ │
│ │ │наладочные, проектные │ │ │ │ │ │
│ │ │работы и т.п.) │ │ │ │ │ │
│ │ │... │- │- │- │- │- │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Итого по разделу 2 │12980,0│150,0 │1200,0 │460,0 │14790,0│
│ │ │(сверх базисного │ │ │ │ │ │
│ │ │уровня): │ │ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Итого сметная │71908,0│614,0 │11624,0│460,0 │84606,0│
│ │ │стоимость поручаемых │
│ │ │ │ │
│ │ │генподрядчику работ │
│ │ │ │ │
│ │ │в уровне текущих цен │
│ │ │ │ │
│ │ │(сумма по разделам 1 │
│ │ │ │ │
│ │ │и 2) │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│3 │Расчет │Средства, связанные с │1438,0 │12,0 │232,0
│100,0 │1782,0 │
│ │N
10 │риском подрядчика │ │ │ │ │ │
│ │ │(включаются при │ │ │ │ │ │
│ │ │установлении твердой │ │ │ │ │ │
│ │ │договорной цены на │ │ │ │ │ │
│ │ │строительную │ │ │ │ │ │
│ │ │продукцию) │ │ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Всего по договорной │73346,0│626,0 │11856,0│560,0 │86848,0│
│ │ │цене на строительство:│ │ │ │ │ │
└───┴──────────┴──────────────────────┴───────┴──────┴───────┴───────┴───────┘
Руководитель
предприятия Руководитель генеральной подрядной
(организации)
заказчика
строительно-монтажной организации
_____________________________
__________________________________
(подпись
(инициалы, фамилия)) (подпись
(инициалы, фамилия))
Примечания:
1. Числа в настоящем примере условные.
2. Настоящий пример составлен для случая,
когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх базисного уровня
определяются с помощью отдельных расчетов при отсутствии системы индексов.
3. Суммы по расчетам N 1, 2... 9 (все или
некоторые из них) в случае установления открытой договорной цены на
строительство могут являться предварительными и уточняются в соответствии с
условиями договора. Эти суммы являются обязательными при промежуточных
расчетах, а при открытой договорной цене с фиксированным пределом могут служить
лимитом, который не должен превышаться при окончательных расчетах.