НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ЮСТИЦИИ РСФСР
N 204
НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РСФСР
N 657
ИНСТРУКЦИЯ
от 12 декабря 1925 года
О ПРИМЕНЕНИИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В ГОРОДАХ И ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ
(Издана взамен инструкции НКВД и НКЮ
от 5 февраля 1923 г. N 381)
1. Право застройки имеет своей задачей и
целью дать твердое правовое основание строительству жилищ, а равно строений
торгово-промышленного характера, гарантируя длительный характер и ненарушимость владения и распоряжения строениями,
возведенными на праве застройки, и тем создавая необходимые условия
как для привлечения строительных капиталов, так и для осуществления
строительного кредита, являющегося необходимым элементом в деле строительства.
2. Право застройки есть вещное срочное
право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть,
пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока,
предусмотренного договором застройки. Право это устанавливается договором о
предоставлении под застройку как свободных земельных
участков, так и застроенных в целях достройки, надстройки, перестройки и
капитального ремонта строений и возведения новых.
3. В пределах срока договора о праве
застройки право это переходит по наследству, может быть обременено залогом и
отчуждаемо. Будучи раз установлено договором, право застройки не может быть
прекращаемо до истечения срока договора за изъятием, указанным ниже в
примечании к настоящей статье.
В случае перехода права застройки к иному
лицу право это остается в силе с сохранением всех условий договора и всех
связанных с ним прав, обязанностей и обязательств. При признании договора расторгнутым и переходе возведенных построек к коммунальному
хозяйству залогодержатель имеет право на удовлетворение из суммы выкупа за
строения, подлежащей выплате коммунотделом
застройщику. Допускается залог и отчуждение права застройки по частям. При
частичном залоге права застройки производится выдел по планам и в натуре предназначенной под залог части земельного участка,
причем выдел части земельного участка возможен только с утверждения губернского
или уездного инженера и согласия коммунотдела с тем,
чтобы каждый строительный участок, образующийся в результате выдела, имел
площадь не менее 600 кв. метров. О выделе части земельного участка, а равно о
залоге или отчуждении права застройки выделенного участка делается надпись на
договоре застройки и отметка в реестровой книге сданных под застройку земельных
участков. Для выделенных участков в случае их отчуждения открывается отдельная
запись в реестровой книге. Если право застройки земельного участка в целом уже
обременено залогом, выдел части участка может быть произведен лишь при согласии
залогодержателя освободить от залога выделяемый участок.
Примечание. При досрочном переходе права
застройки к коммунотделу при непременном условии, что
оно не обременено залогом или иными ограничениями и что фактически постройка не
производилась, право застройки прекращается.
4. С застройщиками, явившимися по
публикации и изъявившими согласие на условия, предлагаемые коммунотделом,
последний обязан заключить договор не позднее как в месячный срок.
Рабочие жилищно-строительные
кооперативные товарищества пользуются преимущественным перед всеми другими
соискателями правом застройки как свободных земельных
участков, так и застроенных строениями, требующими восстановления или достройки
не менее чем на 30% их первоначальной стоимости.
Из прочих соискателей госорганам,
профессиональным и кооперативным организациям надлежит отдавать предпочтение
перед частными лицами.
5. Земельные участки с находящимися на
них надстроенными и разрушенными строениями могут сдаваться на началах
застройки, если стоимость требующегося восстановления или достройки составляет
не менее 30% стоимости всех строений, находящихся на данном земельном участке.
Для выявления домов этой категории можно при недостаточности технических сил не
производить технической сметы на каждое отдельное здание в целом и
недостроенную или разрушенную часть его. Достаточно определить процентное
отношение стоимости достройки или восстановления к общей стоимости строения,
руководствуясь следующими приблизительными отношениями стоимости отдельных
частей здания к общей стоимости его.
I. Для каменных и смешанных строений в процентном
отношении
к общей стоимости здания
Одно-
Двух- Трех- и
этажн. этажн. много-
этажн.
Стоимость
фундамента 6 - 8% 5 - 7% 4 - 6%
-"-
стен 35 -
40% 37 - 42% 38 -42%
-"-
крыш 12 -
16% 8 - 12% 5 - 8%
-"-
полов и потолков 8 -
22% 9 - 13% 10 - 14%
-"-
печей 5 -
8% 6 - 8% 7 - 9%
-"-
штукатурн.
работ 10 - 12% 11 - 13% 12 - 14%
-"-
окон и дверей 8 -
12% 9 - 12% 10 - 12%
-"-
малярн. работ 1 - 2% 1 - 2% 1 - 2%
-"-
стекольных 1 - 2% 1 - 2% 1 - 2%
-"-
разных до 2% до 2% до 3%
II. Для деревянных строений (жилых) в процентном
отношении
к общей стоимости здания
Одноэтажн. Двухэтажн.
Стоимость
фундамента 6 -
12% 5 - 10%
-"-
окон
23 - 32% 30 - 35%
-"-
крыши 12 - 20% 10 - 15%
-"-
полов и потолков
10 - 15% 10 - 16%
-"-
печей
7 - 10% 8 - 10%
-"-
остального внутреннего устройства
и отделки 20 - 25% 22 - 27%
Стоимость
центрального отопления к общей стоимости здания составляет в среднем для
каменных зданий одноэтажных 8 - 15%, многоэтажных - 7 - 12%, а для деревянных
одноэтажных - 10 - 20% и для двухэтажных - 8 - 16%. Водопровод и канализация в
деревянных домах обходится в среднем от 5 до 15% и для каменных от 4 до 10%
общей стоимости здания в зависимости от числа этажей, его ценности, конструкции и отделки.
Застроенные земельные участки могут быть предметом
права застройки также и в тех случаях, когда предложено возведение на этих
участках новых строений или надстройка этажей на существующие строения, но с
тем, чтобы стоимость новых строительных работ составляла не менее 30%
строительной оценки первоначальной стоимости строений.
6. О выделенных для застройки участках, а
также о строениях, предположенных к сдаче на право застройки с целью
восстановления или достройки коммунальным отделом, должна быть произведена
публикация с обозначением срока подачи заявок соискателями. В публикации
указывается:
а) точное местоположение участка;
б) размер участка;
в) срок приступа к постройке (который не
должен быть более 1 года);
г) обязательный размер застройки и
процентное отношение к площади участка, а в отношении сдаваемых на праве
застройки разрушенных и недостроенных строений - размер полезной площади и %
требующегося восстановления или достройки;
д) срок сдачи на праве застройки;
е) указание о возможности выяснения
всяких иных условий и рассмотрения плана участка в коммунальном отделе.
7. Договор о праве
застройки должен совершаться под страхом недействительности в нотариальном
порядке (ст. 72 Гражд. Кодекса).
Точно так же в нотариальном порядке должен совершаться залог
или отчуждение права застройки (ст. 90 Гражд. Кодекса), а равно и всякие изменения и дополнения первоначального
договора застройки. Сделка залога или отчуждения права
застройки должна быть зарегистрирована в коммунальном отделе, который учиняет
надпись о регистрации на акте сделки и выдает его заинтересованной стороне (ст.
90 Гражд. Кодекса).
При переходе права застройки к коммунальному отделу в порядке ст. 82 Гражд. Код. необходимо
составление нотариальной конторой акта приобретения права застройки
применительно к ст. 312 Гражд. Проц. Кодекса.
8. Коммунальные отделы обязаны завести
реестровые книги участков, предоставленных на праве застройки (форма не
приводится). Одновременно с реестром владений на право застройки коммунальные
отделы обязаны завести реестры застройщиков с указанием N записи владения по
реестру участков. Всякое изменение положения права застройки (обременение
залогом, отчуждение, выдел части участка) должно быть отмечено в реестре
участков, сданных на праве застройки.
9. В договоре о праве застройки
обязательно указывается:
а) Наименование договаривающихся сторон.
Договор заключается от имени
коммунального отдела или иного органа, которому законом предоставлено право
сдачи земельных участков под застройку в лице его заведующего. Застройщиком
может быть как юридическое лицо (кооперативные объединения, учреждения,
предприятия, организации и т.п.), так и физическое лицо.
б) Срок действия договора.
Срок этот для
каменных строений может быть установлен до 60 лет, а для деревянных и иных до
40 лет (ст. 71 Гражд. Кодекса). Для смешанных строений (каменные и
деревянные этажи) предельный срок действия договора устанавливается более
длительный, чем для деревянных строений, и менее длительный, чем для каменных,
т.е. между 40 и 60 годами. В целях облегчения застройщикам
условий кредитования и предоставления им возможности наиболее полного
использования производимых затрат срок договора застройки свободного земельного
участка при условии возведения не менее 75% помещения жилого назначения
надлежит устанавливать, как общее правило, не менее 2/3 предельного срока права
застройки, т.е. не менее 40 лет для каменных строений и 26 лет для прочих.
Для рабочих жилищно-строительных кооперативов при указанных условиях срок
договора не должен быть сокращен против его предельной величины, установленной
законом.
При сдаче на право застройки разрушенных
и недостроенных строений возможно уменьшение срока договора, но
во всяком случае он не должен быть менее 2/8 предельного срока для рабочих
жилищно-строительных кооперативов и 1/2 предельного срока для прочих застройщиков.
В тех случаях, когда для восстановления
или достройки сдаются строения с значительной жилой
площадью, следует устанавливать наиболее продолжительный срок договора.
В остальных случаях при сдаче участков
под застройку строениями торгово-складочного назначения или же с значительной торговой площадью срок договора надлежит
устанавливать в зависимости от соглашения сторон.
в) Точное определение сдаваемого под
застройку участка с указанием местонахождения и границ участка, размеров его в
длину и ширину, находящихся на участке строений и т.п. К договору должен быть
приложен план участка, сдаваемого на праве застройки.
г) Размер и сроки взноса арендной платы.
Арендная плата за земельные участки,
сдаваемые под застройку при условии возведения не менее 75% площади жилого
назначения, устанавливается таким образом, чтобы она совпадала с суммой,
причитающейся основной и дополнительной земельной ренты, причем, поскольку
земельные участки согласно ст. 76 Гражд. Кодекса
освобождены от обложения рентой (основной и дополнительной) на 3 года со
времени возведения строений полностью и в размере 50% на все остальное время до
истечения срока договора застройки, арендная плата в продолжение первых трех
лет не взимается, а на все остальное время договора застройки понижается
соответственно уменьшению ренты.
При наличии строений на сдаваемых под
застройку земельных участках в составе арендной платы взимаются с момента
окончания постройки и взносы на амортизацию в размере не свыше 1% со стоимости
каменного строения в момент его сдачи застройщику, не свыше 2% стоимости
деревянного строения.
Рабочие жилищно-строительные кооперативы
по постановлениям исполнительных комитетов могут освобождаться полностью или
частично от дополнительной земельной ренты и взносов на амортизацию.
В разной мере можно с утверждения
исполкома уменьшать арендную плату и прочим застройщикам, берущим на себя
возведение или восстановление строений с значительной
жилой площадью.
Установленная в
соответствии с вышеуказанным арендная плата должна взиматься ежегодными
взносами. Взимание с застройщиков единовременных
взносов, представляющих капитализированную арендную плату или
капитализированный доход от строений, не допускается.
Если по договору застройки должны быть
возведены или восстановлены строения торгового характера или с высоким
процентом (более 25%) торговой площади, размер и сроки взноса арендной платы
надлежит устанавливать в зависимости от соглашения сторон. При этом, однако,
надлежит варьировать арендную плату в сторону повышения или понижения, исходя
из размера и процентного отношения жилой площади к площади строения,
предполагаемого к возведению.
В последнем случае
в договоре застройки могут быть обусловлены сроки и размер повышения арендной
платы, причем сроки повышения не могут быть устанавливаемы чаще одного раза в
пять лет (прим. 2 к ст. 73 Гражд. Код.).
д) Характер и размер строений, которые
застройщик обязывается возвести.
В случае отступления от обусловленного размера
и характера строений на застройщика может быть возложена обязанность произвести
изменения и исправления соответственно утвержденному плану постройки или по
новому соглашению с коммунальным отделом в предоставленный для этого
достаточный срок (не менее одного строительного сезона). Невыполнение
вышеуказанного может повлечь за собой расторжение договора с возмещением
застройщику вложенных, но не использованных затрат.
е) Срок приступа к постройке, который
должен быть в договоре, установлен не более года (прим. 1 к ст. 73 Гражд. Код.) с указанием, что
несоблюдение этого условия может повлечь за собой расторжение договора в
судебном порядке.
ж) План производства работ по
строительным сезонам и срок окончания постройки, который устанавливается в
зависимости от размера и характера ее, но во всяком
случае не выше 3 лет.
Для всякого рода кооперативов и других
организаций, ставящих своей задачей возведение поселков или групп домов, срок
окончания всех работ может быть удлинен до 7 лет при непременном условии, чтобы
часть строений была закончена до истечения 3 лет.
Нарушение застройщиком обусловленного
договором плана производства и окончания строительных работ сопровождается
взиманием с него неустойки в размере, не превышающем годовой арендной платы, с
предоставлением дополнительного срока для окончания работ не менее 1
строительного сезона. Если работы не будут окончены в установленный льготный
срок, помимо взыскания неустойки в том же размере, договор
может быть расторгнут с возмещением застройщику невозмещенных затрат.
з) Условия поддержания строений в
исправном виде.
и) Обязанность застройщика своевременно
страховать от огня все находящиеся на предоставленном ему земельном участке
строения не ниже оценки коммунотделом этих строений
(ст. 75 Гражд. Код) и в случае
уничтожения пожаром всех построек или части их обязанность застройщика их
восстановить. Сгоревшие строения должны быть восстановлены в том виде, в
каком они были до пожара, или по новому проекту, утвержденному коммунотделом. Застройщик обязан приступить к исправлению
повреждений, произведенных пожаром, и к восстановлению сгоревших строений в
течение первого строительного сезона со времени получения страховых сумм и
закончить означенные строительные работы к сроку, устанавливаемому коммунотделом по соглашению с застройщиком. В случае
невыполнения застройщиком договора в этой части коммунотдел
может требовать расторжения договора и обратить взыскание в судебном порядке на
самое право застройки.
Страховые полисы на здания, возведенные
застройщиком за его счет, составляются на его имя и хранятся у него же.
Строения, которые предоставлены коммунотделами
застройщику для восстановления или достройки, страхуются на имя коммунотдела, у которого и хранятся страховые полисы. В
случае пожара полученная коммунотделом страховая
сумма за пожарные убытки не позднее двух недель по получении ее коммунотделом выдается застройщику для восстановления
строений в прежнем виде или по новому с согласия коммунотдела
проекту.
к) Неустойка в определенном размере за
несоблюдение срока приступа к постройке и окончания ее, за нарушение условия о
размере и характере строений и за нестрахование
строений. Неустойка не должна превышать годового размера арендной платы.
Требование неустойки не связано с расторжением договора, за исключением случаев
невыполнения условия о сроке приступа к постройке, о характере и размере
строений и осуществления обусловленного договором плана производства работ. В
указанных случаях сверх взыскания неустойки в обусловленном размере комхоз может предъявить в судебном порядке иск о
расторжении договора с возмещением застройщику стоимости вложенных им, но не
использованных затрат.
За несвоевременный взнос арендной платы
устанавливается определенный процент пени - не свыше 2% в месяц. В случае невнесения застройщиком причитающихся с него по договору
платежей более чем за один год, равно как и в случае неуплаты неустойки в
размере не менее годовой арендной платы, коммунальный отдел может обратить
взыскание в судебном порядке на самое право застройки, причем взыскание осуществляется
путем продажи права застройки с публичных торгов (ст. 80 Гражд.
Код.).
10. В договор о праве застройки могут
быть включены и другие условия, не противоречащие закону и сущности самого
права застройки. Следует устанавливать процент зеленых насаждений на участках,
которые обязан засадить застройщик (примерно от 5% до 10%), может быть
возложена на застройщика обязанность сооружения тротуара и содержания в
исправности мостовой в части, прилегающей к застроенному участку.
При заключении договоров недопустимо
возлагать на застройщиков обязательство отчислять в коммунальный фонд часть
возведенной или восстановленной жилой площади.
Лишь в виде компенсации за особые
льготные условия, предоставленные коммунотделами
застройщику, может быть установлена в договоре о праве застройки или в особом
соглашении обязанность застройщика сдать в коммунальный фонд часть жилой
площади условленного размера. Так, сдача части возведенной площади в
коммунальный фонд может быть установлена договорным соглашением, если коммунотдел предоставляет застройщику недостроенные или
требующие восстановления строения без взимания арендной платы за них. Размер
сдаваемой в коммунальный фонд площади не должен превышать 20% всей возведенной
или восстановленной площади. При этом вместо отчисления доли площади в натуре
целесообразно обусловить заселение соответствующей доли по усмотрению
застройщика низко оплачиваемыми наемными работниками с окладом жалования до 12
разряда, которые оплачивали бы предоставленную им площадь не по соглашению с застройщиками,
а по ставкам, установленным законом.
Для жилищно-строительных кооперативных
товариществ обязанность отчисления части жилой площади не может быть
установлена независимо от предоставления названным товариществам льготных
условий застройки.
11. Залог права застройки устанавливается
в пределах срока договора на время, определенное по договору залога. При
переходе права застройки к новому приобретателю залоговое обременение остается
в силе, за исключением случаев приобретения права застройки с публичных торгов,
когда залогодержатель удовлетворяется из сумм, вырученных от продажи, и
досрочного перехода права застройки к коммунотделу.
В случае досрочного перехода права
застройки к коммунотделу последний
обязан при наличии соответствующих требований передать подлежащую выплате
застройщику сумму выкупа за строения судебному исполнителю для удовлетворения
соответственно ст. 3 настоящей Инструкции требований залогодержателя.
12. При всяком переходе владения, бывш. предметом договора о праве застройки, к коммунальному
хозяйству, в том числе и за истечением срока договора (см. ст. 83 Гр. Код.),
застройщику возмещается стоимость жилых построек к моменту их сдачи. За
переходящие к коммунотделу торгово-складочные и др.
доходные строения застройщику возмещается стоимость вложенных, но не
использованных затрат, в счет выдаваемой застройщику компенсации за
неиспользованные затраты зачитываются причитающиеся коммунотделу
от застройщика долги.
13. В комиссию по установлению стоимости
построек (ст. 83 ГК) входит не менее чем по одному члену от коммунотдела
и технич. строит. надзора (губ. или уездн.
инженера). В оценочную комиссию вызываются и застройщик или защитник его
интересов.